Начало года на рынке недвижимости было отмечено сравнительно повышенной деловой активностью. Рынок быстро вышел из «праздничной спячки» и уже с начала января наметился быстрый темп роста цен, продолжавшийся до середины марта.

В январе-феврале 2008 года наблюдался повышенный спрос на квартиры среди жителей столицы, желающих улучшить свои жилищные условия и обезопасить себя от растущей инфляции. Таким образом, люди „убивали двух зайцев”, вкладывая имеющиеся накопления в недвижимость.

С наступлением марта, несмотря на традиционно ожидаемую активность на рынке, количество сделок купли-продажи сократилось почти на треть. Значительное проседание доллара, заставило потенциальных покупателей не спешить с покупкой желанных метров, надеясь на спад цен. Продавцы же со своей стороны не шли на снижение, зачастую снимая объекты с продажи, дожидаясь стабилизации курса, либо уходя на рынок аренды. Ослабление доллара, а также ограничение ипотечного кредитования – именно эти факторы снизили спрос и тем самым притормозили рынок.

В апреле колебания курса доллара на первых порах вызвали дополнительный спрос на недвижимость – люди пытались срочно решить жилищные проблемы и защитить свои многолетние сбережения. Но эта активность касалась платежеспособных покупателей, не зависящих от ипотеки. Этот процент очень мал, так как огромный разрыв между ценами и покупательной способностью большинства граждан сохраняется.

В последние годы львиная доля сделок покупки недвижимости в значительной степени зависела от ипотеки. Усложнение ситуации в банковской сфере существенно отразилось на условиях ипотечного кредитования. Повышение процентных ставок и сокращение сроков кредитования сказались на возможности покупки недвижимости, тем самым, снизив количество реальных сделок.

Резкое проседание курса доллара в мае усилило неопределенность и подтолкнуло к переходу рынка недвижимости на национальную валюту. Но это не способствовало повышению спроса: покупатели ожидали снижения цен, продавцы же не шли на уступки, предпочитая вообще уйти из рынка. Поэтому торги проходили сложно и сделки чаще всего не доводились до конца.

Укрепление национальной валюты стало причиной очередного роста цен в мае. Так как доллар обесценивался, продавцы поднимали цены, таким образом, пытаясь вернуть образовавшуюся разницу. Логично, что резкое подорожание ограничило и без того малый спрос и обернулось частичным «замораживанием» цен в июне.

Несмотря на летний сезон, и связанное с ним определённое затишье, цены на квартиры в июне выросли на 1,5-2%. Рост инфляции и скачки доллара стали основной причиной оттока покупателей, что никак не способствовало увеличению спроса.

Как видно из графика прироста средней стоимости квадратного метра жилья за первое полугодие 2008 года, средний уровень цен на вторичном рынке Киева поднялся, но не одинаково по разным районам Киева.

 

 

 

 

 

 

 

Таблица прироста цен на вторичном рынке Киева за период январь – июнь 2008 г.

Район

Средняя цена кв. м. за январь 2008 г.

Средняя цена кв. м. за июнь 2008 г

прирост, %

Голосеевский

3792

4552

20,04

Дарницкий

2748

3021

9,93

Деснянский

2656

2905

9,38

Днепровский

3061

3319

8,43

Оболонский

3589

3947

9,97

Печерский

5907

6793

15,00

Подольский

3529

3998

13,29

Святошинский

2898

3233

11,56

Соломенский

3271

3478

6,33

Шевченковский

4571

5339

16,80

 

 

Так, например, наименьший рост цен был зафиксирован в спальных районах. Минимальное значение зафиксировано в Соломенском районе – 6,33%. Наибольшие темпы роста демонстрировали центральные и прицентральные районы. Максимальное подорожание отмечено в Голосеевском районе – 20,04%, немного меньшие показатели имеют Печерский и Шевченковский районы, здесь рост цен был практически равным и составил соответственно 15,0% и 16,8%.

 

 

Таблица прироста средней стоимости кв.м жилья на вторичном рынке Киева, июнь 2008 г., по 1-2-3-х комнатным квартирам, (в сравнении с январём 2008 г.), $/кв.м

 

Район

Прирост, %

1 комн.

2 комн.

3 комн.

Голосеевский

26,18

9,42

25,57

Дарницкий

22,89

5,03

1,48

Деснянский

15,34

11,21

0,83

Днепровский

10,94

7,77

6,58

Оболонский

16,26

2,94

11,38

Печерский

7,61

5,68

30,56

Подольский

19,87

6,17

14,88

Святошинский

8,13

15,41

11,18

Соломенский

5,25

3,00

10,93

Шевченковский

11,71

16,81

21,24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Согласно таблице, прирост цен в различных сегментах квартир по каждому району не одинаковый. Так для центральных районов – Печерского и Шевченковского – характерно возрастание цены квадратного метра с увеличением количества комнат в квартире. В спальных районах наибольший прирост отмечается в сегменте «единичек». Меньше поднялись в цене двух- и трёхкомнатные квартиры. В Голосеевском, Оболонском и Подольском районах отмечается прирост на одно- и трёхкомнатные квартиры. Цены же на двухкомнатные квартиры не показывают таких стремительных скачков.

 

 

Говоря о динамике средней стоимости квадратного метра жилья вторичного рынка, можно отметить, что цены предложений выросли:

- в сегменте однокомнатных квартир 14,0%; - в сегменте двухкомнатных квартир на 8,3%; - в сегменте трехкомнатных квартир на 15,9%.

 

 

 

Анализ динамики цен квадратного метра 1-, 2-, 3-х комнатных квартир за полугодие, показывает плавный рост и наиболее стабильный рост наблюдался в сегменте трехкомнатных квартир. Ведь чем дороже квартиры, тем менее они подвержены изменениям на рынке, поэтому индекс цен таких квартир ведёт себя более плавно.

С января по апрель наблюдается плавное увеличение цен во всех сегментах квартир. Однако, с середины апреля отмечается резкое повышение цен на «двушки» и снижение цен на однокомнатные квартиры.

Подорожание двухкомнатных квартир, является результатом их привлекательности для большинства потенциальных покупателей. К примеру, семьи из двух человек и тем более семьи с детьми претендуют, как правило, на 3…4-комнатные квартиры. Но подобная покупка не всегда оправдана: такие квартиры, как правило, существенно дороже из-за одного только метража третьей комнаты. Поэтому двухкомнатные квартиры пользуются стабильным спросом у населения, так как становятся оптимальным решением как для семьи, так и одного человека. К тому же цена предложения двухкомнатной квартиры небольшой площади не намного отличается от цены приобретения хорошей однокомнатной квартиры.

Резкие скачки «единичек» вверх-вниз в течении двух месяцев, ещё раз подтверждают мысль, что они наиболее чувствительно реагируют на изменение цен.

В настоящее время мы наблюдаем уравновешивание цен в различных сегментах и возникают предположения, что динамика их изменения будет плавной до конца лета.

На графике среднего уровня цен районов Киева можно рассмотреть динамику стоимости квадратного метра жилья конкретного района.

Так, например, минимальный уровень цен зафиксирован в спальных районах, а максимальная цена предложения за кв.м. – в центральных районах столицы.

Однако, при анализе следует учитывать, что состав предложения квартир в спальных районах города более однородный, чем в центре, где сосредоточены элитные апартаменты, новые квартиры с улучшенной планировкой. Ведь на цену предложения квартиры влияет месторасположение дома, серия дома, функциональность планировки. Подчас одинаковой ценой может обладать однокомнатная квартира в центре, «двушка» в престижном новом районе и трехкомнатная квартира на окраине.

 

Прогнозы на ІІ полугодие 2008

 

В настоящее время на вторичном рынке недвижимости ситуация с ценами довольно туманная. Основная причина – падение доллара и различное поведение цен, исчисляемых в разных валютах. По мнению аналитиков компании «Канзас» во втором полугодии 2008 года сохранится тенденция к умеренному росту цен.

До начала осени не следует ожидать ни больших темпов роста, ни обвала рынка. Есть ощущение, что состояние рынка после коррекции, которая произошла с ним в первом полугодии, разительно не изменится. Серьёзных причин для падения рынка нет. Ведь даже не смотря на период стагнации в мае-июне, цены медленными темпами продолжали свой рост. Нет и предпосылок для скачков вверх. Уже сейчас, цены на квадраты в Киеве находятся на уровне большинства европейских стран. А качество жилья редко дотягивает до западных стандартов.

Таким образом, можно уверенно прогнозировать в июле-августе сокращение сделок по купле-продаже жилья в Киеве. Ситуация может измениться уже в сентябре, когда прогнозируется восстановление курса доллара и в связи с этим рынок станет более энергичным.

Во втором полугодии ситуацию на вторичном рынке Киева, может значительно скорректировать рынок новостроек. Инфляционные процессы, подорожание основных стройматериалов, удорожание кредитных средств значительно осложняют деятельность строительных компаний и повышают себестоимость. Застройщики не идут на снижение цен, зачастую «замораживая» строительство, в результате чего уменьшаются объёмы строительства.

Рынок вторичного жилья связан с рынком нового жилья посредством перетекания определенной части покупателей между этими рынками: продавая квартиру в обжитом доме, часть людей покупают квартиру в новостройке. Поэтому вторичный рынок как-бы оглядывается на цены, которые задает первичный рынок.

Понимая эту взаимосвязь, можно еще более уверенно утверждать, что цены на жилье в Киеве в ближайшей перспективе, т.е. до конца 2008 года, будут закрепляться на достигнутом уровне и немного расти. Не исключено, что в конце 2008 - начале 2009 года мы увидим, как индекс стоимости вторичного жилья Киева преодолеет отметку в 3 000 долларов США за квадратный метр.

 

 

Материал компании «Канзас»

http://www.kanzas.ua